房地产市场:一场有组织特征的社会决策过程

──兼与孙立平先生商榷

  房地产市场风起云涌,显然已非暗渡陈仓之势。系列的事件在连绵发生著,面对事件的序列,各种声音各色话语四面八方淹围过来,抢夺著国家、市场、媒体的核心注意力。经济学对此似乎有些疲劳,不妨换个工具──用社会学,看看到底发生了甚么。

  对一个工具言,自由于其作用的客体,除了本身的精巧外,切分的角度和可能性更决定于执具人的功力。对于这样一个充满想象力的方法论,再施力于如此一个充满空间的事件,能感觉得到如果可能而游刃于其间的淋漓。但本文尚无法享受于此种快感,只能算一个出发,从某个兴奋点探将下去。若要系统的把事情逻辑、动力机制、实践结构、延展发生等解释清楚,需要更多的激发。

  在房地产的实践和发生中,参与此一过程的社会主体的实际理性在甚么情况下,接近或是偏离新经典经济学假设的“经济人”理性?这是一个有趣的问题,感到了社会学以方法论的姿态,把以“帝国”自诩的学科的最最起点假设,当作手中讨论工具的可能性。不是欣喜于学科之间的品评,而是看到此一分析的对解读社会事实的的空间。

一 有组织特征的社会决策过程

  提到组织,不免涉及组织的边界,这也是区别一般意义言的实体“组织”的可能性所在,本文不欲在拘泥于组织边界过多讨论。组织的边界,用费尔德伯格在《局部秩序》中的观点就是它的“无界性”,也即超越形式组织的界限。在这里,更是将组织借用为一个方法论的平台,将客体安放其上,使之成为一个合适的刀板。至于在法国组织决策这一学脉上的衔接和推进,需要更多的细致和整合,相信发生在中国转型期的各种变革会为其提供很多发挥想象力的素材。

  有组织特征的社会过程,无疑会涉及以下几个概念:社会主体、行动决策,而且是集体决策、组织的行动体系。决策,社会群体作为行动者的决策,就必然意味著行动者在自由余地里、在实际的行动体系中(也即决策分析所研究的组织里)的集体选择。实际的行动体系是一种基于权力关系经验之上的具体现象,是一个自身处于连续变化中的整体;这个整体的调整不是通过形式组织的程式,而是一种关系,这种关系是在那些试图使处于变化中的整体不断再构造的行动者之间建立的。具体看来,是要有这样几个层面:在甚么情势里这些参与的社会主体成为行动者?在行动者的行为和他们身涉的游戏中决策是如何做出的?

  再把视线收到目前的中国房地产上,不妨就以风头浪尖的上海为例,在参与的主体上,我们可以轻而易举的看到房地产商,看到中央,看到地方政府,看到银行,看到媒体,看到学者,看到自住房需求的市民,看到各式的投资投机者,看到国内外的热钱的抢滩(尤其上海);同时也可以看到权力力量持有的另一边,城市拆迁居民和被征用土地的农民,虽然更多的时候,他们没有游戏的唱词,即使有也只是不入结构的旁白。

二 就地方政府的“决策行动”及其博弈地位试与孙立平先生商榷

  看到此些利益主体在行动,并不是一家之言。孙立平先生根据房地产市场的演化,以“房地产博弈”为题,就博弈背景、博弈主体、博弈手段作了系列讨论。孙先生将几个主体剥离,把高倍的聚光灯打在了舞台上的表演者,行头、做功、唱词似乎一一不拉。只是聚光灯的有效范围毕竟有限,我们得用一些安排把投影的范围扩大,把实际存有的偏差尽量还原。而“失之毫厘谬以千里”的古话,也会给些启示。

  市场是买卖人来来往往,交易的货南北西东。但我们的房地产市场,居民由于面临户口问题以及因此而导致的住房贷款问题、社会保障问题、下一代教育问题,实际上不是自主流动的商客。再来看房地产独特的特性:不动产,其中的土地要素在体制内属一级市场,由政府垄断;同时二级市场交易又禁止,而且卖的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。严格说来,这是个区域性很强的市场,一个割裂的市场,一个要素缺乏流动性的市场。在这样的市场上,作为市场主体的开发商如何可能成为真正主角?不过应该肯定的是,作为一个利益集团已经正在发育。

  实践中各方演绎的推拉之举,其实更有著行动者的特征。孙先生将地方政府只是作为开发商的联盟,将开发商放在了一个与中央博弈的主角上,而实际的情况呢?只能说是此一聚光灯打不到的地方埋藏著更有决策能力和余地空间的行动者。

  地方政府是一个更真实的利益主体,发育的更加成熟,甚至是借壳发育。中央政府七部联合的“房地产新政”与中城联盟为代表的开发商的博弈,背后主要的行动者其实是地方政府。舞台上的中央与开发商之间推拉,背后是地方政府在开发商与中央之间获得的微妙自由余地。为甚么如此言,不妨细观之。

  一级市场的土地在地方政府的辖区内,一定区域内房地产市场的兴衰沉浮主要取决于地方政府的土地供应政策和土地定价政策。甚至某种意义上讲,土地是地方政府手里的重要砝码,也是很多地方专员对自己政绩进行作为的重要途径之一,不能否认的也是很多地方官员寻租的管道。

  房地产市场基于其特殊的属性──区域性的不完全市场。再来观地方政府的作为,就有脉可寻,从最初的放开、招商到控制土地、土地寻租的批发等等。比如上海市政府房改之初,拿著橄榄枝投向的是香港最鼎盛时期的李嘉诚等香港地产大鳄。房地产商与宏观调控引起的经济风险的博弈,不如说是地方借房地产商与中央的博弈。地方政府在应当的角色──政府之外,俨然成为了这场社会过程的行动者。

  中央在不断实施各种政策的同时,我们看到地方政府用手中的各种棋子与中央做著拆招游戏。他的自由余地,恰恰在于其可借用的联盟手中,比如开发商,比如媒体。背后真正在较力的还是地方与中央。与其像孙先生所说各利益主体间的博弈,其实际就是地方政府与中央之间的游戏博弈。

  为了解释这一点,我们得解释关系的格局,各种力量的格局下,就是在力量的对抗或接近以及外形的对立和相似基础上确立下来的。然而,复杂性并不仅仅存在于参与该领域的组织数目上。可以看到此次中央是联合7部门的“房产新政”,而行政体系向来不但有中央和地方,还有不同的政府部门的利益区别,而且每个领域和次领域本身都充满著各式的冲突和斗争,以及改变现存的力量对比关系。那为甚么这次房产新政的出台会如此步调一致?实在是中央各部门对这一事件另一方的整合程度解读的一个反射。正如拉法耶所言,“每个次领域根据其自身的逻辑转译了构成上一层空间的对立关系:甚至每个组织都像一个领域那样运行并且贯穿了竞争和斗争。”地方政府借用了开发商的“众矢之的”、借用了民众的“忧心仲仲”、借用了银行表现的“内忧外患”,借用了各式媒体看似的“伸张正义”,也借用了学者的“义正言辞”。在“为大众说话”自己的公共利益身份,与地方谋发展自己的地方国家身份,与为政绩设想自己的科层官员身份之间谨慎的拿捏分寸。

  作为不显身的利益主体,其实对房地产市场参与最深,对利益格局看得最透。但是我们大家看到的是开发商与中央的博弈,看到的开发商与地方政府的联盟,看到的是媒体和学者的摇旗吶喊,唯把这种“伪沉默”忽略了,或是给予了与其力量极不对称的关注。极少听到地方政府对辖内房地产市场经常性的发表评论,准确地说,又有哪个地方政府会明确表示看空本地房地产市场?声音沉默,而行动则是与开发商拉扯或共谋。

三 地方政府行动的自由余地

   基于房地产市场对地方政府的意义,地方政府对房地产市场的调控手段相当成熟。政府要拉升房价,首先会减少供地数量,定价政策上,价高者得,辅之以公用设施规划引导,土地价格上升必定会传导到房价上去。政府要打压房价,可以大幅度增加土地供应,定价政策上可能是价低者得,在供应的土地周边建设大量廉价的经济适用房,不愁房价下不来。

  如果仅仅是为了调控市场价格,引导消费心理,还有偷梁换柱的一招:需要房价下跌的阶段,增加郊区地块的供应比重,成交价格必定下降;需要房价上升的阶段,增加中心城区地块的供应比重,成交价格必定上升。问题是这种涨跌没有任何意义,前后就没有可比性。媒体一度报导杭州的房地产市场平均成交价每平方米暴跌一千元,赶过去一看,价格是跌了,不过去年卖的是城区的房子多,今年卖的是郊外的房子多。这种价格趋势简直是周星驰式的无厘头搞笑。

  地方政府是辖内房地产市场走势的最大主导因素,但是地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会容忍房价的大幅度下跌。当然,在中央的紧箍咒下面,地方大员不可能置乌纱帽于不顾,这就决定了前期的高热地区的局部降温,前期不热的地方可能的加热。中央感到了可能的资讯,才有了近期的新华社发文,要加强地方的贯彻中央精神的调控力度。

  这也可以解释为甚么最近新政放出不长时间,地方市场立马就出现“大降”,然后舆论又开始有“不能再如此的政策下去”“要收”等等的吶喊。市场对宏观政策的反应是有一个自然周期的,如此的戏剧化,不能不让人感到其中某种力量的意图。

四 联盟派“利益群体”及其力量结构──再与孙先生商榷

   我们看到的开发商强势入局,分量地说话和分量地行动,事实真是如此吗?其实我们对他们的预设只是一种基于资本的固化视野,在中国改革变迁的社会背景下,开发商有著自己的行动,不管是有奈还是无奈。借用一个网路的说法是“他们有暴利神话,无暴利事实”,是紧跟地方政府的一个群体,或者就是地方政府藉以实现自己行动的资源。开发商确实是有别于地方政府并且正积极发育的一个利益群体,但是应该说他没有长大到与地方政府平级论道。对房地产市场价格走势有良好期盼,但没有主导能力。房地产开发商也只能赚取自己的行业平均利润,产品价格的走势严重依赖于上游土地供给的价格走势和地方政府基于各种考虑的决策行动。

  除了开发商,再将视线移动另一个利益主体──银行。看看银行是否也是一个独立的利益主体?显然的是,地方的金融结构使得银行归地方政府。不过,银行对房地产价格的影响基本上是中性的。因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量,而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。由于房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益,所以央行、银监会和各银行都会在供给和需求两方玩平衡,不会偏向某一方。所以在这一个部门的中央与地方的垂直关系上在这一事件里有其特殊性。

  分析到此,似乎可以排除两种预期:完全归责开发商暴利、指望银行加息调控。地方政府才是控制区域内房地产价格涨跌的关键因素。除了上级指示,还有甚么力量可以制约地方政府呢?这种情况下,讲开发商与中央的博弈,似乎只是用了聚光灯,台下的动作──确实的地方与中央之间的往来,我们忽视了。而且在体制内,这种结构有其社会设置的源据。     

五 地方与中央博弈之外

  地方与中央博弈之外,双方都漂亮得借助了舞台上各色人等,“在行动者之间存在联盟体系的情况下,行动者求助的可能不是组织的规则,而是其他行动者的资源。”还有一个声势浩大但力量对比明显处于下风的资源,成为这场表演中很无辜的尴尬者,即孙先生所说的──被征地的农民和被拆迁的居民。在中国变迁背景之下,更可视为这一人群是“断裂”于社会的。他们的声音如何真正的表达,他们的利益如何有保障的、合法的参与到博弈中,是我们社会所必须的关怀。

  还有一方──目前国内正处于发育期的中产或白领阶层,他们的出场──在这场有组织特征的社会过程中的行动、群体性、利益诉求、利益表达,都呈现了与以往不同的情势。白领自成为民众代言者在这场局里成了有趣的行动者。消费需求强烈的是他们,投资需求强烈的也是他们,房价起来后大呼民声的还是他们。我们能够看到这个阶层在此次组织行动的社会过程中阶层整体性的一面,透过它似乎能摸到中国阶层发育的一条线索:自身的一半理性和整体的不成熟相伴。同时对价格喊停的和价格不能落的都是他们,除了自身的分化外,也是他们作为行动者的一些明证。如此,言“本次房地产市场最受剥夺的一个群体是白领”的声音是否也有被行动者策略迷惑的一面?与那些真正需要获得公共利益关怀的群体相较,政府决策的权重应该放多少在他们身上,倒是一个值得思考的真问题。

  当然应该看到,不管台上台下,不管是哪一个利益群体,内部依旧是复杂的次领域的博弈和行动,即是暂时的团结一致,也会随过程的进展变动。比如,内部的对立重新表现在现在正在进行时当中的“房产新政”和开发商联盟之间的由“妥协”到“应对”的一系列行动。我们现在看到的是开发商之间少有的“一致”,这对于处于市场环境中作为竞争对手角色的开发商是有些让人无法理解,也与奥尔森解释的“集体行动的逻辑──集团有规模之后的搭便车等行径”有著很大的出入。到底是在国内的体制内,市场的上的商人“搭便车”的秉性有著消解,还是背后有一个更为明显的机制呢?事件的进行,或许可以为我们拆分出更多的细节。

参考文献

李友梅:《组织社会学及其决策分析》,上海大学出版社,2001年1月第一版。

克罗戴特•拉法耶:《组织社会学》,社会科学文献出版社,2000年1月第一版。

(美)奥尔森,M.:《集体行动的逻辑》,陈郁等译,上海人民出版社、上海三联书店,1965/1995。

(美)乔•B.史蒂文:《集体选择的经济学》,杨晓维等译,上海人民出版社、上海三联书店,1999年12月第1版。

罗金生:《利益集团与制度变迁──渐进转轨中的中小商业银行》,中国金融出版社,2003年7月第一版。

费尔德伯格,《局部秩序》上海大学自译,未出版。

王雅玮 1982年生,上海大学硕士研究生,研究方向为组织社会学

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