城镇住房市场的分化和变动

——20世纪90年代住房消费提升的主要因素

  原载《中国人口科学》2006年第5期p50-59

  「摘要」文章利用2000年人口普查数据和其他相关数据,研究了中国及其4个直辖市在1995~2000年间的城镇住房差别和变化趋势。研究发现,中国城镇住房自有率急速提升,住房条件普遍改善,职业类型和受教育程度对住房分配的影响日趋显著,住房改革的作用明显。住房方面的巨大差异反映了经济改革20年来的社会经济变化。在建立健全市场激励机制和扩大产出的同时,住房分配的差距也明显拉大,地区内与地区间的差异仍然显著。在住房市场的形成中,人口因素和制度因素比经济因素对住房消费与居住行为的影响更加显著。

  「关键词」住房分配;住房改革;中国;直辖市

  「作者」宇宙/美国犹他大学家庭与消费研究系,助理教授。

  一、引言

  近年来对中国新兴住房市场的研究和政策思考迅速增加(Kim,1987;Lee ,1998;Tolley ,1991;Dowall,1994),特别是住房选择方面(Zhou 等,1996;Li,2000),反映了经济改革中的产权特别是房屋私有产权的重要性。早期的相关研究主要集中在制度层面,分析中国住房改革及其对住房供给的影响(Tong 等,1996;Wu,1996),近来,学者们开始研究特定时点的住房分配问题(Logan 等,1999;Li,2000;Huang等,2002),并开始关注低收入人群的住房情况(Wang,2000;Shen ,2002;Wu ,2002a ).新兴的住房市场不仅是学界研究的热点课题,也从一个侧面揭示了中国改革开放20年来社会经济的巨大变化。

  对政府而言,增加住房消费不仅可以促进经济发展,也反映城市的经济发展水平。1998年实施的城镇住房改革措施,在某种意义上是通过一次性交易把个人以前为单位服务所积累的"贡献、需求和资历"转换成对住房的部分所有权。考虑到购房折扣和实际房租的迅速上涨,很少有人拒绝这样的机会。这促使中国城镇住房自有率在20世纪90年代后期迅速提高,从1995年的近30%增加到2000年的70%以上。特别在当时缺乏完善的住房金融市场、二手房市场和产权保护的情况下,自有率的增长速度令人吃惊。同时房屋建设速度也达到了历史新高(见图1).然而,在住房自有化和住房消费水平上,不仅存在着个人间的差异,也存在地区间的差异。这种差异对福利分配和社会经济发展有着重大而深远的影响。此外,由于在经济迅速转型时期个人收入是很难度量的,住房分配的变化有助于我们了解中国正在拉大的财富差距。

  尽管有关中国城镇住房的研究很多,但很少有文章关注直辖市内部和直辖市之间的住房差异,以及新兴住房市场的动态变化。同时,住房领域的巨大变化又对研究者提出了挑战,因为时点研究无法展示住房改革的动态变化过程。有别于现有文献,本研究分析的是住房在一段时间内的变动趋势,并对4个直辖市进行横向比较。本研究主要利用人口普查数据,描述住房分配和产权私有化变动趋势,并分析20世纪90年代后期住房消费迅猛增长的主要原因。

   

  二、数据来源和研究对象

  由于缺乏相关数据,针对中国城市住房产权结构变化的研究比较滞后。在1995年1%人口抽样调查之前,没有对全国有代表性的关于住房质量的调查①,「尽管也有一些针对房屋研究的调查,如Huang 等(2002)、Li(2003),但这些调查都是时点调查,样本量较小,而且只在几个城市中进行。」2000年人口普查前没有对全国有代表性的关于住房产权的数据。

  本研究使用数据包括:2000年人口普查数据、1995年1%人口抽样调查数据和20世纪90年代初周雪光等进行的调查数据(Zhou,2000).两个时点的数据可以揭示出90年代后期住房的变动情况。1995年1%人口抽样调查的总样本量大约为1200万,这是国家统计局第一次收集全国的住房数据。作为2000年人口普查的前奏,1995年1%人口抽样调查与普查问卷匹配,可以比较,对各主要城市的覆盖也比较好。2000年人口普查给出了覆盖面最大、代表性最强的住房数据。这也是中国第一次使用长表问卷收集更多信息,尤其是住房信息。此外,还提供了房屋产权状况。Wang(2003)使用2000年人口普查汇总数据从社会学角度对住房分配做了初步研究,结果表明中国城市住房存在很大的不均衡性。

  除全国外,本文特别研究了北京、上海、天津和重庆4个直辖市住房变动情况,但直辖市并不能完全反映其所在地区的情况。实际上,本文选择这几个城市主要是用来说明中国主要大都市的住房市场情况。在2000年,这4个直辖市人口总量为6500万,约占中国总人口的5.5%,却创造了中国GDP 的11.5%.4个直辖市处于不同的经济发展阶段,人口结构也有很大差异。除重庆外的3个直辖市,其大专以上学历人口比例、城市人口比例均高于全国平均水平(见表1).重庆市大专以上学历人口比例仅为2.8%.较低的受教育水平也和重庆市较高的农村人口比例相对应。重庆市只有33%的人口是城镇居民,而其他3个城市都有70%以上的城镇人口。表2给出了4个直辖市1995~2000年的人口迁移情况,从中可以看出北京和上海市对移民很有吸引力,而重庆市则是唯一一个流出人口超过流入人口的直辖市。

  4个直辖市的人口都是增长的。北京和上海市20世纪90年代人口增长超过25%,而重庆市的人口增长比较缓慢,只有7%.除重庆外,其他3个直辖市人均收入都高于全国平均水平。上海和北京市的人均收入在中国城市中最高,大约比重庆市高70%(见表1).北京和上海市的购建住房费用也很高,分别有50%和44%的房屋购建费用高于全国平均水平,而重庆市只有24%的高于全国平均水平①。「大约34%的全国城镇住房购建费用高于全国城镇平均水平,在2000年大约是3000元/平方米。」

   

  北京、上海和天津市在1995~2000年间的管辖范围没有明显改变。重庆是新设立的直辖市,没有1995年的数据,无法进行跨时期比较。在每个直辖市内部,都有三级建制,分别是城、镇和县。然而,在普查中对某一特定管理区域来说,这3个级别并不是一成不变的。普查中,城(市)包括城市化程度最高的区域,即城市区域(区)和一部分郊区,绝大多数城市的常住居民是非农户口;镇的非农业人口比例介于城市和农村(县)之间。普查中的镇包括大部分郊区和一部分农村的县。普查中的乡包括小部分郊区和大部分农村县。大部分在县里居住的人是农业户口。本研究中的城市区域是指城市和镇。

  三、直辖市间和直辖市内的住房差距

  (一)建筑材料

  在直辖市内,建筑材料的差异相当明显。"五普"给出了3种类型的建筑材料:钢筋混凝土;砖石;木、竹、草。钢筋混凝土作为比较好和比较贵的建筑材料,是城市中常见的中高层住房必需的建筑材料。从表3可看出,相对较多的城市住房用钢筋混凝土做建筑材料,而农村地区则多利用木、竹和草。镇所使用的建筑材料介于城市和农村之间。此外,直辖市之间所使用的建筑材料区别也很大。上海市的住房使用钢筋混凝土的比例比天津市要高,两者相差37个百分点。北京市的比例也高于天津和重庆市,而重庆市与中国城市的平均水平最为接近。

  (二)建筑方式

  直辖市内部的房屋质量的差异与建筑方式有很大的关系。自建房比例和住房质量关系密切。20世纪80年代以来,一些中小城镇鼓励自建房以缓解住房紧缺的问题。尽管自建房可以为低收入人群提供暂时的栖息之所,但自建房往往不符合建筑规范,同时缺乏给排水、卫生间、道路等基本设施(Zax ,1997),也缺少规划和协调。目前尽管自建房依然是镇和农村的主要建筑方式,但大城市对于自建房的限制却是愈加严格(Wu,1996).因此,城市中仅有很小一部分的房子是自建房(见表3).镇介于城市和农村之间,大约有50%的房子是自建房。

  在房子的建筑方式上,直辖市间的差异丝毫不比直辖市内部小。除了重庆市和全国平均水平差不多以外,其他3个直辖市的自建房比例都远小于全国平均水平。重庆市作为最晚成立的直辖市,发展相对滞后,因此自建房比例高于其他几个直辖市。

  (三)居住安排和人均住房面积

  尽管农村住房多数是自建房,使用的建筑材料也相对便宜,可是乡镇的居住安排和人均住房面积要远高于城市。表4显示,农村居民多户合住的比例远低于城市。由于城市中住房稀缺、价格昂贵,合住较为普遍,这也反映了城市住房供给和需求的矛盾。在4个直辖市中,天津和上海市居民合住的比例要高一些,北京市最低;天津市的人均住房面积最小(见表4).直辖市间、直辖市内部的住房面积的差异也很大。

  中国城市近20年来经历了住房建设的高峰。然而,直辖市间和直辖市内部的差异依然十分明显,图1比较了不同时期的住房面积。

  4个城市的住房建设面积和全国水平差不多,有超过70%的现有住房是近20年建造的。特别需要指出的是,重庆和上海市的住房建设速度一直很快,而北京和天津市的住房建设速度在20世纪90年代已经开始放缓。图2则显示,住房面积的增加趋势和住房建设步伐基本一致。20世纪50年代以前建造的房子住房面积都比较小,之后住房面积逐步增长。天津市的住房面积在4个直辖市中是最小的,天津市在1970年以前平均每套房子面积只有20~30平方米。比较而言,重庆市的平均住房面积最大①。「一旦计算包括农村区域,重庆市的人均住房面积就有很大增加。」直辖市之间住房面积的差异相当明显,而且已经延续了几十年。

   
  
  

   比较1995和2000年的户均住房面积可以发现,住房面积稳定增长(见表5).城镇居民户均住房面积逐渐增加。尽管1995~2000年增长速度很快,天津市的户均住房面积一直是最小的。根据上述分析,住房改革至少实现了一个期望目标,即刺激住房建设,增加城镇居民住房面积。

  (四)住宅设施

  在过去的十几年中,中国城镇居民住房建设和平均居住面积都有了大规模的增长。而住宅设施是否也同样取得了相应的改善呢?

  在改革之前,城镇居民不仅一度饱受住房拥挤和短缺之苦,而且经历了住房标准低下和相应设施的匮乏。许多住房没有自来水、独立卫生间和独立厨房。1995年,有57%的城镇家庭户没有独立使用的卫生间,上海市有34%的城镇住户没有独立的厨房。即使是在条件相对其他直辖市更为优越的北京市,也有超过35%的居民户没有独立的卫生间,有13%的居民户没有独立的厨房。住宅设施条件的地区差异也很明显。1995年,北京和上海市的大多数居民户都已经用上了自来水,而全国(包括重庆市在内)直到2000年仍然有将近20%的城镇居民没有用上自来水。不过,随着住宅数量和人均居住面积的增长,住宅设施还是取得了长足的进步。以天津市为例,1995年有超过55%的居民户没有独立的卫生间,超过20%的居民户没有独立自来水,而这一数字在2000年分别降到32%和3%.然而这一数据并不能代表全国城镇平均水平,因为北京、上海和天津市比全国其他城镇的改善速度更快一些。

  四、住房分配

  (一)职业类型和受教育程度的联系

  职业类型②「根据中国国家统计局的分类,在2000年人口普查中共有7个职业大类,(1)党政机关及企事业负责人(包括公有、私有及非营利组织的行政和管理人员,如果一个人同时兼有专业职位和公务员职位,则在普查中算为公务员);(2)专业技术人员(包括科学家、研究人员、教授、教师、工程师、技术人员、医务人员、航空及航海人员、律师、演员、歌手、作家、专业运动员、文化工作者和宗教工作者);(3)办事人员及有关人员(包括邮政工作者、办公室人员、行政人员和管理人员);(4)商业和服务业人员(包括售货员、采购员、监督员、厨师、导游、修理员、清洁工和理发师);(5)农林牧副渔人员(包括在种植业、林业、渔业、畜牧业和相关机械操作人员等);(6)产业工人(包括工业操作人员、司机、运输、交通工人和生产工人);(7)未分类及不属于以上职业分类的人员。」和受教育程度是社会流动性的两大衡量标准。在几乎所有发达国家中,职业类型和受教育程度都是紧密相关的。拥有较高受教育程度的人们往往拥有较好的职业,收入也较高。但在当代中国,受教育程度和职业类型并不总是正相关的。Wu(2002b )的研究发现,受教育水平在国有企事业单位中对收入的正向影响显著低于私有企业。即使是在国有企事业单位内,高效益单位和低效益单位之间、中央政府和地方政府之间,人力资本回报率的差距也很明显(Lin 等,1991;Bian等,1996).

  20世纪90年代末,虽然市场经济的主导地位已经逐渐确立,职业类型和收入之间的相关性仍然比较弱。职业类型与政治资本对获得住房的影响还是比受教育程度大得多。最近的研究表明,政治资本和人力资本的相对重要程度曾经一度相互交织。这两大因素结合在一起,成为决定高收入和高声望工作的重要一环(Walder,1995;Dickson 等,2000).在住房改革过程中,关键的一步就是把工作单位所拥有的住房以很低的折扣卖给各个家庭户。人们可以选择用一次性的折扣价格购买他们目前所居住的房屋。购买"房改房"的花费只相当于相应商品房价格的很小一部分。为了计算大家所应得到的折扣,政府制定了相应的计算标准。最重要的标准便是工龄和住房条件,以及根据家庭规模、职称和居住位置所进行的调整,而受教育程度和职业类型都不是计算折扣价格的直接因素。住房是多数家庭户最昂贵的消费品。因此,1998年住房改革后的一个重要问题是,受教育程度和职业类型是如何影响住房分配的。

  (二)职业类型

  2000年与1995年相比,人均居住面积①「居住面积是指实际居住面积,不包括厨房、卫生间和临时空间。」有所提高,平均每间房屋居住的人数也有所减少。

  同时,职业类型较低人群的居住条件差距也在加大。1995年,不同职业类型人们的人均居住面积差距很小,一般在4~7平方米左右。工人的人均居住面积最小,而党政机关工作人员和专业技术人员则在人均居住面积方面具有一些优势。另外,在党政机关工作人员中,北京市1995年的人均居住面积比上海和天津市要大,这在某种程度上反映出首都的优势(见表6).

  

  随着时间的推移,3个直辖市中所有职业类型人们的人均居住面积都有所增加。但是,不同职业类型人群的人均居住面积差距也在不断扩大。在3个直辖市中,公务员②「这里指国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人。」的人均居住面积增长幅度最大。以上海市为例,短短5年内公务员的人均居住面积增长了65%,从人均18平方米增长到人均30平方米。北京市和天津市公务员的人均居住面积同样增长很快。这种增长的原因主要是由于在1995年,公务员的人均住房面积和其他职业类型的人群不相上下。许多国有企业和政府部门的工资分配都在政府的控制之下。而住房作为一种非现金形式的福利,往往是单位愿意选择的福利分配方式。因此,公务员近年来在人均居住面积方面获得最大限度的改善也就不足为奇了。在这段时期内,专业技术人员在人均住房面积方面的改善也十分显著,而职业类型较低的人群却没有享受到同等程度的改善。比如,工人的人均居住面积只增长了1~3平方米,而公务员人均增长5~10平方米。在3个直辖市中,这种差距都是很明显的。

  住房拥挤是中国城镇住房改革以前另一个比较普遍的问题。住房改革的一个重要目的就是为了缓解住房的拥挤。住房拥挤程度是用平均每间住房中所居住的人数来衡量的。在3个直辖市中,城镇居民的住房拥挤程度在5年中降低了。上海市的改善程度最为明显,而上海市在1995年的平均住房拥挤程度也是最严重的。北京市住房拥挤程度的改善不如上海市和天津市的幅度大,但北京市的住房拥挤程度也相对较低。在各种职业中,公务员群体的改善程度最大,而工人群体的改善程度最小。

  (三)受教育程度

  除了职业类型以外,受教育程度也成为影响住房分配的重要因素。经济改革已经逐渐由平均主义的收入分配模式转变成向高学历群体倾斜的分配模式。受教育程度高的人在住房市场中比过去有更强的向上流动的能力。尽管不同受教育程度的人居住面积差异不大,但拥有大专及以上学历的人在居住面积和每间房屋居住人数方面的改善程度最大。相反,那些只有小学或小学以下学历的人其住房条件改善的幅度最小(见表7).很明显,职业类型和受教育程度已经成为住房分配的两大决定性因素。

   

  (四)变化中的房屋产权结构

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